Vragen Hart van BNM over koopformule

Gisteravond is er een artikel in de Gooi en Eemlander verschenen naar aanleiding van vragen die politieke partij Hart voor BNM vanavond in de raadsvergadering zal stellen aan de wethouder. Helaas heeft Hart voor BNM met ons geen contact opgenomen om toelichting te vragen. Uiteraard zijn wij altijd bereid om toelichting en informatie te geven over alles wat wij doen voor woningzoekenden in ‘t Gooi. Zeer graag zelfs doen wij dat over een product dat een uitkomst is voor zoveel woningzoekenden die in het dure Gooise Meren nooit huiseigenaar kunnen worden zonder een sociale koopformule als deze. Dat doen wij niet om winst te maken. Dudok Wonen is een stichting, dus al het geld wordt geïnvesteerd in de volkshuisvesting. Wij zijn er voor mensen die met een bescheiden inkomen op de vrije markt niet aan een woning kunnen komen. Wij bieden sociale huur- en koopproducten aan om hen te helpen, doorstroming te bevorderen en nieuwe sociale woningen te kunnen toevoegen.

Graag geven wij antwoorden op de vragen die Hart voor BNM heeft. Hieronder ziet u de integrale versie van de vragen van Hart voor BNM, waarbij cursief de antwoorden van Dudok Wonen staan.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------

Van inwoners hebben wij begrepen dat Dudok een koopconstructie aanbiedt waarbij kopers met een laag inkomen een huis van Dudok kunnen kopen, waarbij zij minimaal de helft van de getaxeerde huidige waarde moeten betalen. Pas bij verkoop van het huis moet verder met Dudok afgerekend worden.

Dudok heeft bij verkoop het recht het huis terug te kopen. In dat geval wordt gebruik gemaakt van een gemiddelde taxatiewaarde van 3 taxateurs.

Echter, wanneer Dudok geen gebruik van het terugkooprecht wil maken en het huis op de vrije markt verkocht moet worden, hanteert Dudok een andere rekenmethode om het deel dat hen verschuldigd is af te rekenen, namelijk de Prijsindex Bestaande Koopwoningen. Het gedeelte dat Dudok nog moet ontvangen wordt vermenigvuldigd met de PBK sinds aankoop, en dit bedrag moet – onafhankelijk van de daadwerkelijke verkoopprijs – aan Dudok worden betaald. Zie voor een rekenvoorbeeld de bijlage.

Wanneer de verkoopprijs lager uitvalt dan via de PBK berekend, is er dus een reëele kans dat de koper met een schuld achterblijft. De PBK tov 2015 bedraagt bijvoorbeeld 44,8%, terwijl de WOZ over die periode gemiddeld met slechts 30% is gestegen.

Vraag 1

Klopt het dat dit de manier is waarop Dudok met zijn kopers afrekent?

Dat klopt, alleen is het niet reëel om naar de WOZ waarde te kijken bij deze berekening. De verkoopwaarde wordt vastgesteld door een taxateur ofwel door de markt bepaald. Voor de berekening van de uitgestelde betaling kijken we naar de PBK (prijsindex bestaande koopwoningen) deze wordt gepubliceerd door het Kadaster en CBS. Per kwartaal wordt gepubliceerd wat de gemiddelde prijsstijging of daling is van woningen in de provincie Noord Holland. In onderstaand rekenvoorbeeld is daarom ook de PBK genomen bij doorrekening van de verkoopprijs ipv de WOZ stijging. Als Dudok Wonen een woning terugkoopt geldt dezelfde rekenmethode.

Vraag 2

Is het college het met ons eens dat deze manier een onevenredig hoog risico bij de koper van Kopen naar Wens, terwijl Dudok geen risico loopt? Vind het college dit ook een onwenselijke situatie, zeker gezien de financiële kwetsbaarheid van de doelgroep waarvoor deze constructie bedoeld is?

Kopers van Kopen naar Wens lopen geen onevenredig hoog risico. Ten opzichte van kopers van koopwoningen zonder koopformule lopen de kopers juist minder risico.

  1. Het is een doorontwikkelde formule met toestemming van Ministerie van BZK

Het is een doorontwikkelde formule, die juist zo is ingezet dat de woonlasten passen bij de financiële mogelijkheden van deze mensen. De corporaties Dudok Wonen, Volkshuisvesting uit Arnhem, Sité Woondiensten uit Doetinchem en Havensteder uit Rotterdam hebben met de toenmalige Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV; sinds 1 juli 2012 Platform31) uitgebreid de mogelijkheden onderzocht en geëvalueerd die de koopformule te bieden heeft. Op grond daarvan verleende het Ministerie van BZK begin 2011 goedkeuring aan de toepassing van Kopen naar Wens. Kopen naar Wens voldoet aan de Eigenwoningregeling, waardoor de koper in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek. Het licentiebeheer is ondergebracht bij Kooplab.

  1. Geen prijsopdrijvend effect bij aankoop

Er zit geen prijsopdrijvend effect bij de koopsom van de sociale koopwoningen met Kopen naar Wens. In de markt worden koopwoningen regelmatig boven de vraagprijs verkocht, doordat kopers tegen elkaar opbieden. Bij de sociale koopwoningen hanteren we een onafhankelijke taxatiewaarde als koopsom en wordt niet verder ‘opgeplust’. Hogere biedingen worden niet geaccepteerd, omdat we de woning verloten onder de doelgroep.

  1. Alleen kopen met NHG

Alle sociale koopwoningen met Kopen naar Wens vallen onder de NHG grens. Hiermee worden financiële risico’s voor de kopers beperkt, omdat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen de hypotheekgarantie verleent. Bovendien kan de koper vaak ook een lening met een iets lagere hypotheekrente afsluiten, dan bij een koopwoning zonder NHG.